广饶县住宅专项维修资金管理实施办法
时间:2011-11-19 02:17 来源: 浏览次数:1

第一章 总 则
第一条   为加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护业主和使用人的合法利益,根据《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》、《东营市住宅专项维修资金管理办法》等有关规定,结合本县实际,制定本办法。
第二条   本县行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
第三条  本办法所称住宅专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、照明和消防设施、绿地、道路、排水设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条  专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条  县住房城乡规划建设行政主管部门会同县财政部门负责全县住宅专项维修资金的指导和监督工作,县房产管理服务中心具体负责本县行政区域内专项维修资金的归集、使用、管理、监督。
第二章   专项维修资金的交存
第六条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本办法的规定交存专项维修资金。
第七条   新建商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的 3% 。在物业交付使用前,由开发建设单位在房屋销售时代收,并出具由省财政部门统一监制的专项维修资金专用票据。代收的专项维修资金不含在售房款内。未交存专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付购买人,房产管理部门不予办理房屋产权手续。
本办法实施前,建设单位已代收的住宅专项维修资金,在本办法发布后 60 日内上交县房产管理服务中心统一管理。本办法施行前已经出售,但未建立专项维修资金的,由业主按照上述标准补交。具体补交办法由业主大会决定;未成立业主大会的,住宅小区所在居委会牵头组织业主召开会议,由物业管理区域内专有部分占建筑物总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主决定具体补交办法。
商品住宅、非住宅的建筑安装工程平均造价原则上每年调整一次。具体由县房产管理服务中心每年从社会聘请中介机构,对县域内不同类型住宅和建筑各抽取 3 个以上进行建筑安装工程造价综合估算,出具建安工程造价报告,县住房和城乡规划建设部门对中介机构出具的建安工程造价报告进行综合评定,确定各种类型每平方米平均建安工程造价,并在每年 10 月底前向社会公布,广泛征求群众意见,在下年 1 月 1 日正式执行。
对取得商品房预售许可证一年内未售出的物业,由开发建设单位先行垫付专项维修资金,并协助县房产管理服务中心建立小区首期专项维修资金专户。
第八条   业主交存的专项维修资金属于业主所有。
第九条   县房产管理服务中心应当委托商业银行作为本行政区域内专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金专户。
开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
第十条  专项维修资金余额不足首期交存额 30% 的,业主应当及时续交。续交后专项维修资金应当不低于届时专项维修资金应交存额。
成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未实行专业物业管理或未成立业主委员会的,专项维修资金的续交工作由所在社区居民委员会负责。
第十一条   有下列情形之一的,由业主委员会或者相关业主持有关资料到县房产管理服务中心办理专项维修资金账户变更手续:
(一)物业管理区域发生变动的;
(二)物业服务企业发生更换的;
(三)业主委员会主任发生更换的。
第三章 专项维修资金的使用
第十二条   专项维修资金的使用,应当遵循方便、快捷、公开、透明和受益人与负担人相一致的原则。
第十三条   专项维修资金的使用按照下列规定分摊:        
(一)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修,由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有面积比例共同分摊。    
(二)单幢房屋涉及一个单元的维修,由单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊;涉及两个或者两个以上单元的维修,由单元内业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。  
(三)单幢房屋涉及外墙面的维修,由维修涉及范围房屋垂直各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊;其中涉及房屋山墙外墙面的维修,由维修涉及范围水平楼层中的各业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
(四)单幢房屋的屋面维修,由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
(五)单幢房屋基础的维修,由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
(六)住宅小区内共用设施设备的维修,由全体业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
第十四条   专项维修资金的申请使用条件:
(一)物业共用部位、共用设施设备保修期满。
(二)专项维修资金足额交存,维修项目符合专项维修资金使用范围的;符合专项维修资金使用范围,且部分专项维修资金已交存,部分未交存但已由相关业主明确专项维修资金分摊标准的。
(三)经现场勘查,损坏部位确属共用部位、共用设施设备,确需维修、更新或改造,经业主大会或者专有部分占建筑物总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用专项维修金的。
专项维修资金账面余额不足首次应交专项维修资金 30% 的,不得申请使用。
第十五条   专项维修资金的使用按照下列程序办理 :
(一)申请。由物业服务企业或相关业主、业主委员会根据维修项目提出使用方案, 包括:房屋坐落、维修项目概况、维修原因、维修费用估价、涉及业主范围和户数等, 到县房产管理服务中心专项维修资金管理窗口提交书面申请。
(二)现场勘查。在收到书面申请 2 个工作日内,县房产管理服务中心组织有关专业技术人员现场勘查核实。
(三)完善手续。符合使用条件的申请人填写住宅专项维修资金使用申请书,明确维修项目、部位和维修形式等内容,并附有专门施工队伍提报的维修预算书、相关业主签字证明及业主委员会使用意见证明等。
(四)公示。将申请表及附件在本单体建筑显著位置向业主公示,公布投诉电话,公示时间不少于 5 天,接受社会监督。
(五)施工。公示无异议后,由业主代表或业主委员会确定施工企业,并由业主代表或业主委员会与施工企业签订施工合同,明确施工时间、工程质量和保修期等,施工合同必须到县房产管理服务中心备案。施工企业按照有关建筑规范要求施工,县房产管理服务中心委托专业中介机构进行审计。
(六)工程验收。在工程完工后,由业主、县房产管理服务中心、业主委员会组织工程验收,并签署验收意见。
(七)工程决算。县房产管理服务中心委托专业中介机构对维修工程实行全程跟踪审计、出具审计报告,经业主委员会确认,在施工现场公示,公示期不得少于 5 天。
(八)资金结算。审计报告公示无异议后,施工企业持施工合同、发票(经业主委员会签章和业主委员会主任签字)、审计单位出具的审计报告等结算工程款。审计费用列入维修成本,从维修资金中列支。
第十六条   物业服务企业对涉及全体业主利益的共用部位、共用设施设备维修、更新或改造,可在每年年初向业主委员会提出建议,经业主委员会召集的业主大会决定是否进行维修、更新或改造,形成业主大会书面决议。未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会同意共用部位、共用设施设备进行维修、更新或改造的,业主委员会或受其委托的物业服务企业,向县房产管理服务中心提出使用专项维修资金申请,并按程序报批。
第十七条   发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新或改造的,由物业服务企业或者相关业主直接向县房产管理服务中心申请列支专项维修资金,县房产管理服务中心核实后通知专户管理银行划转。维修完成后,物业服务企业或者相关业主按照本办法第十五条规定补办有关手续。
发生危及房屋安全等紧急情况包括以下情形:
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;
(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;
(五)消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重,消防管理部门要求维修、更新、改造的。
第十八条  专项维修资金每使用一次后,应当及时核算到户,从该户所交存的专项维修资金中扣减。
第十九条  下列费用不得从专项维修资金中列支 :
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;
(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用 ;
(三)因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备应当由当事人承担的维修费用;
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用;
(五)住宅小区内按规划配套建设的社区居民委员会用房、公共卫生服务用房、幼儿园用房维修费用。
住宅小区内按规划配套建设的社区居民委员会用房、公共卫生服务用房、幼儿园用房由住宅小区所在地政府财政承担。
第二十条  在保证专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
利用专项维修资金购买国债,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于担保。
第二十一条  下列资金应当转入专项维修资金滚存使用:
(一)专项维修资金的存储利息及其他收益;
(二)利用专项维修资金购买国债的增值收益,增值收益分摊转入每一业主账户;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十二条  房屋所有权转让的,专项维修资金余额随房屋所有权同时过户,并由受让人补足差额。受让人应当持房屋所有权证、身份证到县房产管理服务中心办理专项维修资金分户账更名手续。
第二十三条  房屋灭失的,业主可以持有关证明到县房产管理服务中心申请退回其专项维修资金余额,并办理分户账注销手续。
第二十四条  县房产管理服务中心应当每年至少一次与专户管理银行核对专项维修资金账目,并向相关业主公布下列情况:
(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存总额;
(二)列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主分户账中专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额;
(四)其他有关专项维修资金使用和管理的情况。
业主对公布的情况有异议的,可以书面申请复核。
第二十五条   县房产管理服务中心应当建立专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第二十六条   专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
第二十七条  专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第二十八条   专项维修资金专用票据的购买、使用、保存、核销管理,应当执行财政部门的有关规定,并接受财政部门的监督检查。
第二十九条   尚未交存住宅专项维修资金的房屋,由县房产管理服务中心组织专项维修资金清缴工作,县财政、工商、税务、城市管理等相关部门应当予以积极配合。
县房产管理服务中心对县行政区域内尚未交存住宅专项维修资金的商品住宅项目进行全面清理,对未按规定交存专项维修资金的开发建设单位责令限期交存。
第五章 法律责任
第三十条   建设单位违反本办法第七条第一款规定将房屋交付购买人的,由县房产管理服务中心责令限期改正;逾期不改正的,处以 3 万元以下的罚款。
第三十一条   违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由县房产管理服务中心追回挪用资金,没收违法所得,可并处挪用金额 2 倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用专项维修资金情节严重的,除按前款规定予以处罚外,依法吊销资质证书。
县房产管理服务中心挪用专项维修资金的,由有关部门追回挪用资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条   对违反专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究相关人员法律责任。
第三十三条   县房产管理服务中心及其工作人员利用职务便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十四条  经济适用住房、搬迁安置住房应当参照商品住宅实行住宅专项维修资金制度。
第三十五条   本办法由县住房和城乡规划建设局负责解释。
第三十六条   本办法自 2012 年 1 月 1 日起施行。 2002 年 3 月 15 日广饶县人民政府下发的《关于加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知》(广政发〔 2002 〕 7 号)同时废止。